Zur Finanzierung eines künftigen Immobilienvorhabens, eignet sich der zweiphasige Aufbau eines Bausparvertrages. Der Clou: Der Kunde spart einen Teilbetrag selbst an, und erwirbt damit Anspruch auf ein späteres Bauspardarlehen zu vergünstigten Konditionen. Unser Rechner für Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage zeigt welche staatlichen Zulagen Ihnen außerdem zustehen.
Bausparkassen
Bausparverträge werden von staatlichen Anbietern (Landesbausparkassen), sowie von privaten Bausparkassen angeboten. Das Schwergewicht unter den privaten Anbietern ist die Bausparkasse Schwäbisch Hall mit einer gesamten Bausparsumme von fast 300 Milliarden Euro. Es folgen die Wüstenrot Bausparkasse und die BHW Bausparkasse.
Im Jahr 2016 fusionierten LBS Baden-Württemberg und LBS Rheinland-Pfalz zur Landesbausparkasse Südwest. Diese ist mit einer Bausparsumme von fast 100 Milliarden der gewichtigste staatliche Anbieter.
Ansparphase
Die Ansparphase dauert im Schnitt 6 – 8 Jahre. In dieser Zeit zahlt der Bausparkunde monatlich einen bestimmten Betrag auf sein Guthabenkonto ein. Dabei richtet sich die Höhe des Betrages nach der zuvor vereinbarten Bausparsumme. Bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall liegt der Regelsparbetrag bei 0,5 % der Bausparsumme.
Während der Ansparphase profitiert der Bausparkunde von einem Guthabenzins. Wurde vor der Finanzkrise noch bis zu 4 % Guthabenzins gewährt, kann bei einem Neuabschluss derzeit nurmehr mit 0,1 bis 0,2 % Verzinsung gerechnet werden.
Während der Ansparphase im Bausparvertrag ist die Bausparkasse an den Vertrag gebunden. Der Bausparkunde hat dagegen jederzeit das Recht, den Vertrag zu kündigen, und sich den angesparten Betrag auszahlen zu lassen. Zu beachten ist allenfalls die Kündigungsfrist von in der Regel 3-6 Monaten.
Zuteilungsreife und Bauspardarlehen
Zuteilungsreife bedeutet, dass der Bausparkunde berechtigt ist das Darlehen zu den vereinbarten Konditionen in Anspruch zu nehmen. Das Bauspardarlehen ist zuteilungsreif, wenn (a) das Sparguthaben einen bestimmten Prozentsatz der Bausparsumme erreicht hat (meist 40 – 50%), und (b) eine Mindestlaufzeit abgelaufen ist.
Zuteilungsreife bedeutet jedoch nicht, dass der Bausparkunde das Darlehen sofort abrufen muss. Plant der Bausparkunde sein Projekt erst später zu verwirklichen, kann das Sparguthaben weiter gefüttert werden. Es gibt keine Frist binnen der das Darlehen in Anspruch genommen werden muss. Bis dahin besteht aber Anspruch auf die Guthabenverzinsung.
Entscheidet sich der Bausparkunde für die Zuteilung, kann er das Darlehen in Höhe der Differenz des angesparten Betrags zu der vereinbarten Bausparsumme in Anspruch nehmen. Die Konditionen sind in aller Regel besser, als bei Abschluss eines einfach Immobilienkredits.
Gebühren und Kosten
In der Regel berechnet die Bausparkasse für Abschlusskosten 1 % der Bausparsumme. Diese werden auf fünf Jahre verteilt, und direkt von den Sparzahlungen in Abzug gebracht.
Manche Bausparkassen berechnen zusätzlich Gebühren für die Verwaltung bzw. Kontoführung. Allerdings unterliegen solche Gebühren starken Einschränkungen: So darf die Bausparkasse Kontoführungsgebühren allenfalls in der Ansparphase, nicht aber in der Darlehensphase berechnen (BGH, Urt. v. 09.05.2017 – XI ZR 308/15). Unzulässig ist auch die nachträgliche erstmalige Einführung einer Verwaltungsgebühren im Rahmen einer AGB-Änderung (OLG Celle, Beschl. v. 27.03.2019 – 3 U 3/19).
Staatliche Zulagen zum Bausparen
Bausparen wird von Vater Staat unterstützt. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann entweder Arbeitnehmer-Sparzulage, oder Wohnungsbauprämie beantragt werden. In manchen Fällen besteht auch Anspruch auf beides. Unser Wohnungsbauprämien-Rechner verrät, welche Zulagen Ihnen zustehen.
Derzeit besonders beliebt sind staatliche geförderte Wohnriester-Verträge. Beim Wohnriester-Vertrag können Bausparprämien steuerlich geltend gemacht werden. Zudem erhält der Bausparkunde Zulagen.
Arbeitnehmer-Sparzulage
Die Arbeitnehmer-Sparzulage ist in § 13 VermBG geregelt. Demnach besteht in Bezug auf Bausparverträge Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage, bei:
- Unverheirateten, bis zu einem zu-versteuerndem Jahres-Einkommen in Höhe von 17.900,00 €,
- gemeinsam veranlagten Ehegatten, bis zu einem zu-versteuerndem Jahres-Einkommen in Höhe von 35.800,00 €
Die Arbeitnehmer-Sparzulage beträgt jährlich 9% der Aufwendungen auf den Bausparvertrag. Der Höchstfördersatz liegt bei 470,00 € im Jahr, bzw. 940,00€ bei gemeinsam veranlagten Ehegatten.
Wohnungsbauprämie
Anspruch auf Wohnungsbauprämie nach § 1 WoPG besteht unter folgenden Voraussetzungen:
- Mindestalter: 16 Jahre
- Aufwendungen für Bausparvertrag sind keine vermögenswirksamen Leistungen, für die ein Anspruch auf Arbeitnehmer-Sparzulage besteht (unabhängig davon, ob die Arbeitnehmersparzulage beantragt wurde, oder nicht)
- Maximal zu versteuerndes Jahreseinkommen in Höhe von 25.600,00 € (Unverheiratete), oder 51.200,00 € (bei Ehegatten)
Der Wohnsparer erhält bei Beantragung der Wohnungsbauprämie Zulagen in Höhe von 8,8 % der prämienbegünstigten Aufwendungen. Prämienbegünstigte Aufwendungen sind solche, die einen Höchstbetrag von 512,00 € bzw. 1024 € bei gemeinsam veranlagten Ehepartner nicht übersteigen.
Wohnungsbauprämie berechnen
Besteht Anspruch auf Arbeitnehmer-Sparzulage, ist die Wohnbauprämie für diesen Anteil an Bausparbeiträgen (470 € bzw. 940 € im Jahr) ausgeschlossen. Werden allerdings höhere Beiträge gezahlt, kann für den Teil der 470 € übersteigt zusätzlich Wohnbauprämie beantragt werden. Unser Rechner für Wohnungsbauprämie gibt sowohl Auskunft über die Höhe der möglichen Arbeitnehmer-Sparzulage, als auch die der zusätzlichen Wohnbauprämie:
Kündigung des Bausparvertrages
Kündigung durch die Bausparkasse
Inzwischen hat sich die Ansicht durchgesetzt, dass die Kündigungsregeln zum Darlehensvertrag auch auf Bausparverträge anzuwenden sind. Nach der entsprechenden Vorschrift, § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darf die Bausparkasse frühstens 10 Jahre nach Zuteilungsreife kündigen (vgl. BGH, Urt. v. 21.02.2017 – XI ZR 185/16). Auch eine Kündigungs-Klausel, die auf 15 Jahre nach Abschluss des Vertrages abstellt ist unzulässig. Wie berichtet, beschneidet diese Klausel die 10-jährige Frist, während der der Kunde mit der Inanspruchnahme des Darlehens planen kann.
In der anhaltenden Niedrigzinsphase sehen sich die Bausparkassen vor das Problem gestellt, an Altverträge mit teils hoher Guthabenverzinsung gebunden zu sein. Es wird also versucht, den Kunden mit Bonuszinsen den Abruf des Darlehens schmackhaft zu machen.
Kündigung des Bausparkunden
Der Bausparkunde kann den Vertrag jederzeit kündigen. Es gilt jedoch zu beachten, dass steuerliche Vorteile gegebenenfalls zu erstatten sind.